Náklady na představební fázi (pozemek, projektová dokumentace, statika) : 12 647 €
Co na to majitel?
Pozemek
Pozemek byl a je vždy velkým problémem. Cena pozemku (v závislosti na lokalitě) pohltí značnou část rozpočtu na stavbu domu. Z ušetřených finančních prostředků jsme se rozhodli koupit pozemek v nově budované zástavbě rodinných domů v menším městě. Výhodou bylo, že v lokalitě plánované na výstavbu rodinných domů byla vybudována celá infrastruktura inženýrských sítí. S pozemkem jsme měli zajištěné přípojky – vodu, plyn, elektřinu, telefon, kanalizaci a vybudované silniční komunikace.
Projekt
Požadavky města, v jehož lokalitě je stavba realizována, byly stanoveny územním rozhodnutím. Obsahovalo základní parametry stavby, jako jsou její osazení, tvar střechy, použitá krytina. Dům musel zapadnout do řadové zástavby. První projekt, který jsme předložili, nám byl pro nevhodnou střechu zamítnut.
Rozhodování o podobě stavby bylo náročné. Měli jsme návrhy od projektantů i několik typových projektů z katalogů. Domy zobrazené v katalozích nám umožnily vytvořit si lepší představu o rozměrech, dispozic objektu a jeho celkovém působení. V projekční kanceláři nám vybraný projekt ukázali v 3D animaci. A bylo rozhodnuto.
Během výstavby došlo v projektu k drobným úpravám, které měly hlavně praktický význam. Na 2. NP jsme projektovanou galerii nahradili podestou (betonovým překrytím), čímž jsme získali oddechový prostor k posezení s pěkným výhledem na okolní krajinu přes zasklenou plochu okna.
Na chodbě ve vstupní hale chyběl šatník a místo na odkládání bot. Probouráním stěny do technické místnosti a vyzděním nové stěny posunuté o velikost šatníku do prostoru technické místnosti jsme tyto prostory získali.
V garáži, v původně projektovaná otevřené hambálkové střeše, jsme postavili keramický strop s betonovým povrchem, čímž jsme získali odkládací prostor o rozloze asi 12 m².
Už nikdy více. Nebo?
Pokud si člověk potřebuje pořídit bydlení rychle, nevýhodou svépomocné výstavby je čas.
Musí si nastudovat mnohé pracovní postupy a sbírat informace od zkušených odborníků, které se stavbou souvisí. Dostupné literatury je však na trhu dostatek. Přesto třeba na některé práce sehnat spolehlivých odborníků, což také není vždy jednoduché.
Financování stavby domu
Proč jsem se rozhodl pro svépomocnou stavbu domu?
Stavební firmy byly v době začátků naší výstavby dost vytížené a sehnat spolehlivého stavitele nebylo až tak jednoduché. Během vybírání projektu, vyřizování dokladů a povolení ke stavbě jsme se samozřejmě zajímali io kvalitu a efektivitu jejich práce na okolních stavbách. Byli jsme doslova v „afektu“, když jsme viděli, jak některé „firmy“ dokážou zacházet s materiálem a financemi stavebníka. Čest světlým výjimkám.
Dalším důvodem byly finance. Měli jsme něco naspořeno a smlouvu o stavebním spoření s možností čerpat úvěr, celá částka, kterou jsme takto měli k dispozici, však pokrývalo všechny potřebné náklady na financování celé stavby. Přesto, že jsme podali žádost o půjčku ze Státního fondu rozvoje bydlení s výhodným úrokem 1%, se nám ji nepodařilo získat, protože jsme nesplňovaly stanovená kritéria. Hlavním důvodem byl v našem případě limit velikosti rodinného domu omezen plochou 120 m². Listováním v katalogu rodinných domů jsme našli jediný, který se přibližoval k tomuto limitu. Jen pár m² nás dělilo od splnění této podmínky – dům měl 127 m².
Co na to odborník?
Účast odborníků v predstavebnej fázi
Projekt RD zajistila projekční kancelář. Projekty přípojek na vodu, plyn, elektřinu a kanalizaci pro připojení RD do veřejné sítě bylo v režii konstruktérka. Osazení a vytyčení stavby zajistil stavební dozor.
Dosavadní reálné náklady (€) 89 790
Předpokládaná cena při stavbě na klíč (€) 76 346
Z tabulky vyplývá, že postavení domu na klíč by stavebníka vyšlo asi o 15 000 € levnější.
Pokud by čerpal úvěr nejen na základy, ale minimálně na hrubou stavbu a dodavatelsky realizované práce v objemu asi 50 000 €, potřeboval by navíc úvěr asi 30 000 €. Při sazbě ve stavební spořitelně před 12 let, která byla do 5% ročně, by úhrada úroků za 12 let činila asi 12 000 až 15 000 €, dle zvolené výšky splátek, a hradila by se z prostředků získaných z pronájmu bytu, který by při výstavbě na klíč mohl asi po roce a půl uvolnit a pronajmout. Měsíční splátka úvěru by představovala 200 až 300 €, podle zvolené tarify úvěru. Předpokládáme, že takovou částku byl stavebník schopen odkládat ze svého příjmu, neboť ve stejné výši prostředků realizoval nákupy materiálu a prací během 12 let.
Předpokládáme, že dodavatelsky realizovaná výstavba by neměla přesáhnout 18 měsíců (majitel staví dům už 12. rok)
Dá se rodinný dům s obytnou plochou 127 m² postavit zcela bez cizí pomoci? Jaké jsou výhody a nevýhody svépomocné výstavby?
Nevýhody:
▶ Obrovské množství času, během kterého se již mohla nemovitost dokončit a využívat.
▶ Stavební práce realizované jednoduchým způsobem, bez využití nejprogresivnějších technologií a špičkových stavebních strojů.
▶ Jak vidět i na příkladu čtenáře, část peněz spolkne inflace, protože značnou část materiálu kupoval v době, kdy stouply ceny.
▶ Část peněz pohltí i některé nesprávně provedené práce, které jsou nutnou daní za začátečnické chyby.
▶ Nákupem jen některých částí stavby se náklady prodraží ve srovnání se situací, kdy se dodávají komplexní stavební systémy.
▶ Většina stavebních firem má relativně velké slevy na materiál, které stavebník nemohl využít, protože velkou část materiálu kupoval sám.
Výhody:
▶ Množství znalostí a dovedností, které stavebník a stavitel v jedné osobě získal při realizaci stavby.
▶ Úspora nákladů na stavební práce, které provedl svépomocí.
▶ Jistota, že má v domě zabudované přesně to, co chtěl a jak to chtěl.
▶ Nižší zadluženost ve stavební spořitelně, resp. bance.
▶ Dobrý pocit a asi i potěšení z vykonané práce, která mu naplňovala volný čas a bavila ho.
▶ Změny projektu na základě individuálních preferencí – prestropenie garáže, oddychová podesta, mezonetový pokoj, komín, krb a solární systém.
▶ Možnost realizovat změny až do ukončení stavby – například demolici už postavené příčky a její posunutí na vytvoření šatníku.
Ing. Miloš Blanárik – ředitel úseku komunikace PSS, a. s., stavební inženýr a odborník na financování výstavby a obnovy rezidenčních nemovitostí
V čem jsou výhody stavebního spoření?
Smlouva o stavebním spoření, is nižším objemem naspořených finančních prostředků, je výborným východiskem při financování takového náročného projektu, jakým je stavba rodinného domu. Díky úvěrem ze stavebního spoření se několikanásobně zhodnotí vklady klienta. I proto se k realizaci svých plánů stavebník dostane dříve, než kdyby čekal, dokud naspořit potřebnou částku. Pokud by klient vložil naspořené prostředky, které investoval do nákupu pozemku, na svou smlouvu o stavebním spoření a současně si zvýšil cílovou částku a požádal o uver na bydlení, mohl mít k dispozici více finančních prostředků a stavba by mohla rychleji růst. Pokud by využil nabídku naší společnosti – takzvané postupné financování – zajištění úvěru by nepotřeboval jiný objekt. Záložním objektem by byl stavební pozemek nebo dům, který začal stavět. Vyplácení finančních prostředků probíhá postupně, tak jak postupuje stavba. Postupné financování je určeno pro klienty, kteří uvažují o výstavbě rodinného domu, ale i pro ty, kterým chybí finanční prostředky na dokončení rozestavěné stavby. Přitom upozorňujeme na to, že úroky z úvěru platí stavebník jen z reálně vyčerpané částky.
Vyplatí se stavební spoření?
Stavebník realizoval množství prací svépomocí – zřejmě i proto, že neměl dostatek finančních prostředků na to, aby splácel další, resp. výše úvěry. Právě ve fázi, kdy už měl pozemek, základy a vybavené administrativní věci, stálo za zvážení využít rozhovor s profesionálem – odborníkem na stavební spoření a nechat si sestavit finanční model na financování dalších prací. Zřejmě by stavebník musel nejprve využít některý z meziúvěr (jejich úrokové sazby se pohybují od 5,69% ročně). Ale později – už o 12 měsíců – by mohl při dobré platební kázni požádat o následný úvěr se zvýhodněnou úrokovou sazbou, případně o stavební úvěr s úrokovými sazbami již od 2,9% ročně.
Co na to architekt?
Klasický dům versus energeticky úsporný dům: Přemýšlejte ještě před stavbou
Při výstavbě rodinného domu dnes asi každý uvažuje nad tím, jak postavit dům tak, aby byl nejen hezký a funkční, ale hlavně energeticky úsporný. Z tohoto důvodu by tedy domy na bydlení měly být postaveny minimálně v nízkoenergetickém standardu. Vždyť i podle nařízení Evropského parlamentu nové rodinné domy od roku 2020 budou muset mít na provoz domu téměř nulovou spotřebu energie.
Nízkoenergetický úsporný dům spojuje v sobě do jednoho celku řadu opatření. Měl by mít dostatečně tepelně izolovaný obvodový plášť, čímž zamezí vzniku tepelných mostů a omezí tepelné ztráty domu, využívá obnovitelné zdroje energie a má správně nastavený topný systém s řízeným větráním – rekuperací. Při užívání takového domu bychom si měli uvědomit, že nejvýraznější energetické úspory dokážeme ovlivnit právě my sami – nemá smysl šetřit energií na vytápění a zároveň jí plýtvat neúsporná domácími spotřebiči.
Pozemek
Při výběru pozemku je důležité, abychom si všímali hlavně jeho oslunění, čili jakou má orientaci na světové strany. Samozřejmě, nejvhodnější je, pokud má pozemek zahradu orientovanou jižně. Na jižní stranu dopadne v zimě o 10% – 30% více sluneční energie než na severní, což přispívá k lepšímu využití sluneční energie, a tím ik nižším nákladům na vytápění.
Dost často se však stává, že pozemek, který se nám líbí, má méně vhodné oslunění. V takovém případě je třeba klást důraz na projekt rodinného domu.
Projekt domu
Koncept projektu úsporného domu by měl akceptovat vaše potřeby a prostředí, ve kterém se nachází.
Jeho tvar nemůže být příliš členitý, protože větší plocha zdí zvětšuje ochlazovanou plochu domu, a tím zvyšuje i jeho tepelnou ztrátu. Vyvarovat bychom se měli zejména různých výklenků a balkonů, kde může být riziko vzniku tepelných mostů. Dům by měl mít velká okna z obytných místností orientované na jih, sluneční energie nám zejména v zimě prostor příjemně prohřeje. Okna orientovaná na východ nebo západ nám v letních měsících způsobují nadměrné přehřívání pokojů, v zimě však z nich hodně tepla nezískáme.
Financování
Státní fond rozvoje bydlení je účelovým fondem sloužící k financování státní podpory při rozšiřování a rozvíjení bytového fondu, která se realizuje v převážné míře formou poskytování výhodných dlouhodobých úvěrů.
Žadatelem o podporu ze SFRB může být fyzická osoba, která je občanem České republiky a má na území Slovenska trvalý pobyt, dosáhla věku 18 let a má vlastní příjem.
Podmínky získání úvěru od státního fondu rozvoje bydlení v roce 2012
1. Celková podlahová plocha prostor v rodinném domě nemůže být větší než 160 m², do této plochy se nepočítá prostor garáže.
2. Žadatel musí dosáhnout maximální výši příjmu, která je určena tabulkou podle počtu členů dané rodiny. Například minimální a maximální příjem pro 3-člennou rodinu by se měl pohybovat od 531,7 € do 1 431,15 €. Tyto údaje se každý rok mění a jsou závislé na výši životního minima.
3. Žadatel musí prokázat, že má zajištěné vlastní prostředky nebo prostředky stavebního spoření ve výši nejméně 20% z pořizovací ceny bydlení.
Jak je na tom náš rodinný dům? A jak ho můžeme ještě vylepšit?
Za malou nevýhodu tohoto domu můžeme označit to, že v období jeho výstavby nebyly ještě tak rozšířené informace o úsporách energie, a to se odrazilo i při zpracování projektu. Pro uplatnění moderních technologií však nikdy není pozdě.
Pozemek
Majitel si vybral ideální pozemek, který díky své poloze může velkou měrou přispět k úspoře energie. Jeho jižní orientace poskytuje v průběhu dne optimální prosvětlení interiéru av zimním období může zase teplem získaným přes zasklení (pasivní solární zisky) snížit náklady na vytápění.
Z mého pohledu bych viděl malý nedostatek v chybějících oknech přímo orientovaných na jih av poloze garáže, která je oslněna jižním a západním sluncem.
Ing. arch.. Rudolf Hudák, autor projektu úsporných, domů – miniDOMY.sk
Text: stavebník, Ing. Miloš Blanárik, Ing. Oldřiška Luptáková, Ing. arch.. Rudolf Hudák
Foto: stavebník
Řez a půdorys: Euroline
References
- ^ Udělej si sám (www.casopisuss.sk)